"변수 많은 부동산 명도소송, 준비부터 철저하게"

언론매체 아이뉴스24

2021-07-30

[아이뉴스24 박명진 기자] 장기 불황이 이어지며 임대차 계약이 해지되었음에도 집을 비워 주지 않거나 월세를 내지 않는 임차인 때문에 곤란을 겪는 임대인들이 부동산 변호사를 찾는 일이 늘어나고 있다.

임대인 A 씨는 수개월째 월세도 지급하지 않고 잠적해버린 임차인 B 씨 때문에 스트레스와 경제적 어려움에 시달리던 중 임차인의 보증금에서 월세를 차감할 수도 없을 정도로 보증금까지 전부 소진되어 버리자 더는 임차인을 기다릴 수 없게 됐고, 결국 부동산 변호사를 찾아 ‘명도소송’을 제기하기로 했다.

명도소송은 부동산 관련 소송 중 하나로 점유자가 불법적으로 점유하고 있는 부동산의 인도를 요청하는 소송을 말한다. △임대차 계약기간이 종료했음에도 불구하고 세입자가 부동산을 비우지 않았을 때, △주택 임대차 보호법은 2기, 상가 임대차 보호법은 3기에 달하는 월세 연차가 있을 때. 소유주는 명도소송을 통해 판결을 받고 이를 집행해 불법 점유자를 합법적으로 내보낼 수 있다.

◆왜 명도소송까지 해야 할까?

뉴스 등 미디어에서는 대게 임대인으로 인해 곤경에 처한 임차인의 사연이 주로 알려지는 편이나, 실제 부동산 관련 분쟁으로 변호사를 찾는 사례에서는 임대인의 수도 상당하다.

자신의 부동산이기 때문에 계약 사항을 이행하지 않는 임차인에 대하여 권리자로서 권한을 행사할 수 있다고 생각할 수 있으나 분쟁이 예상되는 사안이라면 경험 많은 부동산 변호사의 조력을 우선하는 것이 좋다.

임차인의 월세 연체 등 피해로 갈등을 겪던 중 부당한 행위를 한다고 해서 법률적 자문 없이 않고 개인적인 대응에 나섰다가는 해당 행위의 적법성 여부에 따라 형사 처분이나 손해배상의 책임을 이행해야 할 수도 있기 때문이다.

아무리 자신의 건물이라 하더라도 임대인이 주거 및 영업 공간에 임의로 들어가 짐을 꺼내거나 한다면 주거침입죄나 건조물침입죄 등 형사 처분으로 오히려 위기에 처할 뿐만 아니라 손해배상 책임까지 이행해야 하는 상황에 처하기 때문이다. 따라서 자체적인 실력행사보다는 부동산 변호사의 조력을 구하여 합법적 해결 방법을 찾아야 한다.

법무법인(유한) 대륜 정찬우 변호사는 “최근 경기 불황으로 명도소송 진행하시려는 임대인이 늘어났다. 하지만 소송 진행하기에 앞서 점유 이전 가처분을 통해 사전에 철저하게 대비하지 않는다면 중간에 임차인이 여러 가지 편법을 사용하여 임대인이 낭패를 볼 수 있다"라고 설명했다.

“점유 이전 가처분은 부동산에 대한 인도 명도 청구권을 보전하기 위한 가처분으로서 임차인이 악의적으로 제3자에게 점유를 넘긴다면 소유자는 임차인을 상대로 판결을 받았다고 하더라도 강제집행을 할 수 없게 되므로 꼼꼼한 준비를 통해 피해를 입지 않는 것이 중요하다” 덧붙였다.

이처럼 명도소송은 소 제기에 앞서 경험이 많은 부동산 변호사와 충분한 상담을 진행하고 점유 이전 가처분, 처분금지 가처분 등 필요한 보전처분을 해두어야 승소 확정 판결을 받은 후 강제 집행에 어려움을 겪지 않는다.

또한 재건축 등 정비 사업의 경우 도시 정비법 및 집합건물법의 체계와 법령 변화에 주목해야 하며 임차인 명도소송에서는 상가임대차보호법에 인정된 임차인의 여러 권리들을 유의해야 한다고 한다. 특히 법령은 개정이 자주 이루어지므로 부동산 변호사를 통해 최신 판례의 태도를 정확히 알아둘 필요가 있다고 강조했다.

정찬우 변호사가 속한 법무법인(유한) 대륜은 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 수원, 창원, 청주, 전주, 의정부, 춘천, 진주, 제주 지역을 대상으로 다양한 부동산 사건의 법률 컨설팅을 진행 중이다.